地價飆升拿地難度增加 龍頭房企一線城市 惜售
面對北京當前土地價格即將追上房價的現狀，如果“出貨”太快顯然不劃算。惜售的念頭開始在市場中湧動。據相關人士透露，某上市龍頭房企已在企業內部明確提出，將年初制定的北京年度銷售任務120億元調整至100億元，下調幅度達16%。究其原因，一方面是由於一線城市土地越來越難拿，手中需準備存量；另一方面，不斷上漲的價格讓“惜售”念頭出現。
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一位與某龍頭房企接近的人士告訴北京商報記者，年初市場環境尚處低谷，這傢房企作為上市公司，面臨較大銷售壓力。作為銷售“重鎮”，年初該公司制定北京區域銷售計劃時，確定將采取積極的銷售策略，北京公司旗下10個項目同時入市，銷售目標鎖定120億元。同時，該公司表示，在北京將實現多元佈局，產品類型包含中高端甚至不乏頂級豪宅項目，銷售區域在北京范圍全面鋪開。
“北京地價飆升的現實，讓上半年業績不錯的這傢房企開始重新打起算盤。”上述人士表示，該公司上半年已經完成銷售額80億元。2014年該公司分別摘得北京頂豪市場年度銷售金額冠軍，以及北京商品房住宅銷售套數冠軍。按正常推算，2015年完成銷售目標不是問題，甚至可能超額。
但該公司最新戰略是將北京區域銷售額下調到100億元。
“市場降溫，房企積極推盤；市場升溫，房企適時點剎。”業內人士表示，市場環境惡劣時，房企不惜犧牲利潤，低價走量；當市場升溫時，追求項目利潤又成為房企的“主旋律”。這是房企正常的思維邏輯，後續很可能有其他房企跟進調整。
北京商報記者詢問多傢龍頭房企，除部分房企暫未回應外，多數開發商表示暫未接到調整北京區域銷售目標的通知。
北京樓市已開始有瞭明顯變化。一邊是持續升溫；一邊是新入市樓盤供應數量的微跌。北京樓市的表現實在令人玩味。
有機構統計顯示，原來預計北京7月將有37個項目計劃入市，但最後入市樓盤僅在30傢左右。
7月前幾周的連續供應，在上周末(7月25日-26日)出現滑坡，僅有北京城建·北京密碼1傢樓盤開盤入市。目前的現實是北京樓市多數開發商推盤意願並不強烈，開盤項目推出房源數量也不多，經常是開盤一棟樓或者幾十套房源，“邊走邊看，小步慢跑”幾乎成為當前共識。
開發商心裡有底？
房企主動降速為何？事實上，當前樓市對此看法不盡相同。
“多數開發商上半年銷售任務完成得不錯，給企業平添不少底氣。”有業內人士表示，“3·30”新政以來，樓市開始復蘇，此後市場開始一路升溫。其中，眾多房企6月業績大多出現同比大幅上升，這個勢頭延續至7月。
德佑鏈傢市場研究部數據顯示，在上半年業績排行榜前20的房企中，綠城中國、恒大地產、保利地產和中海地產銷售額完成率達到50%以上。
另一個值得註意的是，統計發現，房企業績目標完成率和二線城市銷售額比重成正比關系，二線城市銷售額比重越大，業績目標的完成率越高。
業內人士表示，目前房地產市場分化明顯，有效市場縮窄，開發商想要取得高業績還要依靠於一二線城市市場，一二線城市仍然是開發商的重點方向。重要的是，一旦二線城市能夠支撐起開發商的業績增長需求，開發商必然考慮調整一線城市的策略。畢竟相對於二線城市來說，一線城市的市場購買力更強，發展潛力巨大，一旦市場升溫，提價的機會更大。也就是說，房企很可能利用二線城市保證銷售量，一線城市則采取“慢出貨、勤漲價”來追求利潤。
沖業績還是練內功
北京房地產業協會秘書長陳志持有不同觀點。
陳志表示，尚未得知哪傢大房企調低北京銷售目標，但即便是調低銷售目標也一定是根據企業對市場的預判，絕非一些人想象的僅僅醞釀後期漲價。上半年房企業績看似明顯上漲，但細究其中數據可以發現，當前市場並非如人們想象的火熱。以北京樓市為例，隻能說是同比略有好轉，遠沒有個別媒體炒作的火爆程度。
亞豪機構統計數據顯示，2015年上半年，除保障房與自住房，北京純商品住宅的成交量甚至比2014年同期還減少瞭10%左右。
事實上，國傢統計局公佈的全國房地產開發和銷售數據顯示，上半年全國住宅投資29506億元，同比增長2.8%，增速回落0.1個百分點；上半年全國住宅新開工面積46891萬平方米，同比下降17.3%。
“也許是樓市真實現狀讓開發商變得日趨理性，適度調低銷售目標。”陳志進一步分析，房企當前第一要務是練內功、而不是沖業績。土地成本持續走高、融資難度加大，以及國內經濟的下行壓力讓個人支付能力存在相對下滑趨勢，這些都是房企未來不得不考慮的因素。更重要是，當前樓市的現狀很可能就是將來的常態，必須考慮如何通過提升產品品質追求利潤，而不是單純追求銷售規模的快速擴張。
“面粉邏輯”發酵
“房企‘遷延’觀望另一個直接原因就是近來北京土地市場上土地供應巨減、價格飆升。”一位長期觀察北京土地交易市場的開發商表示，近期北京市供地節奏緩慢，城市核心區更是“一地難求”，一旦有優質地塊出讓，必然引來房企的激烈爭搶。
統計顯示，今年上半年北京土地市場僅實現土地成交34宗，比去年上半年減少瞭55宗，出現近八年來同期土地成交量最低。其中，成交總面積為209.72萬平方米，規劃總建築面積502.58萬平方米，相比去年同期分別減少66%、54%，成交土地面積和規劃建築面積同樣為近八年來新低。
從土地成交月度走勢看，3月開始出現明顯下滑，連續兩個月維持在5宗的成交量；5月更為慘淡，成交量跌至1宗。
亞豪機構副總經理高姍認為，土地市場成交低迷直接原因來自供地不力。 而宅地供應稀缺已成定局，北京土地市場已經出現瞭“出一塊，搶一塊”盛況，以往並非熱點區域的大興板塊土地也高溢價率出讓，甚至部分房企明知利潤偏低也要搶地以維持運營。
更多企業在土地市場上可以用鎩羽而歸來形容，這對在北京土地儲備算不上殷實的開發商而言壓力可想而知。
業內人士表示，現在的土地價格即將追上房價，如果現在“出貨”太快當然不劃算。尤其未來樓市走向尚不確定，給明年業績留點“餘糧”，恐怕也是歷經起伏後房企的經驗之選。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150730/3262035.shtml
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